自営業で住宅ローンを賢く契約する方法とは?

自営業で住宅ローンを賢く契約する方法とは?

どんな人でも憧れのマイホームは欲しいもの。。。。
でも家を買うためには、住宅ローンを組まないと購入することができない
そんな人が8割だと思います。

一般企業のサラリーマンであれば、住宅ローンの審査はなんなくクリアできる人が多いです。
しかし、自営業ともなると住宅ローンを契約するのは至難の業と言われています。
それは、『自営業は収入が安定していない』という銀行の基本的な評価にあります。

年収が1000万円ある自営業の方が住宅ローンの審査に落ちて、
年収が600万円のサラリーマンが住宅ローンの審査に通るということは、
銀行では普通のことです。

そんな住宅ローンの審査が厳しいと言われている、自営業の方でも
賢く、金利を安く、住宅ローンを契約するためのコツ、テクニックを
元銀行マンである私がこれから解説していきたいと思います。

住宅ローンの審査基準はどこ?自営業者の場合はどこを見られるの?

住宅ローンの審査基準はどこにあるのでしょうか?
なぜ先ほどのような、
年収1000万円の自営業の方が審査に落ちてしまうのでしょうか???

これには、
事業の借り入れ等その他の借り入れが影響している可能性があります。
いわゆるキャッシュフローと呼ばれるもので、
『実際に住宅ローンの返済に充てられることができるお金はいくらあるのか?』
という部分が重要視されてきます。

サラリーマンの方であれば、
年収-社会保険料など税金=手取り金額

となり手取り金額が
『実際に住宅ローンの返済に充てられることができるお金』になってきます。
ここから返済比率というのを計算するのですが、
返済比率というのは、
キャッシュフローのうち住宅ローンの返済分の割合のことです。

毎月10万円しかキャッシュフローがない人が、
住宅ローンの返済で毎月10万円だとしたら、
生活できなくなってしまいますよね?
そうすると、ちゃんと返済ができる確率が減ってしまうため、
審査に落ちてしまう。

というような仕組みです。

適正な返済比率を見極めて借りれる金額を想定しよう!

ではどのような返済比率だと適正な価格なんでしょうか?
一般的に適正な住宅ローン比率は15%~25%くらいと言われていますが、

Maxで住宅ローンを借りれる比率は、35%までです。
毎月30万円の収入があれば、毎月の返済10万円で4,400万円まで住宅ローンを借りることができます。
毎月20万円の収入の方だと、毎月の返済7万円で2900万円くらいまでは住宅ローンを借りることが可能です。
さらに収入合算といって奥さんと収入を合わせることで
もう少し大きい金額の住宅ローンを借りることだって可能です。

この金額を見極めたうえで、お家選びをするのが良いと思います。
それでも不安という方は、
一度インターネットなどの簡単に申し込める事前審査を使って、
申込みしてみるのがいいかもしれません。

※この事前審査を申込みしたからといって、絶対にローンを契約しないといけないわけではないので安心してください。
あくまでも、この年収、この金額であれば、ローンが組めるのかというチェックです。
銀行なので敷居を高くするような言葉ですが、気軽に試してみてください。

銀行員が考える自営業の方の為の最強の住宅ローン契約方法

さて、ここからは本題に入っていきたいと思います。
『銀行員が考える自営業の方の為の最強の住宅ローン契約方法』
です。

最強の契約方法は、

1、フラット35で住宅ローンを契約する。
2、1年間しっかり返済した後、銀行の住宅ローンに乗り換える

です。
これが元銀行マンが考える自営業の方の為の最強の住宅ローンの契約の仕方です。
最初からフラット35でなくて、銀行の住宅ローン審査が通る場合は
銀行の住宅ローンを契約してもらった方がいいです。

さて、ここからは最強の契約方法をよりよくするため、
・金利交渉の仕方
・団体信用生命保険を手厚くする方法
などの、
元銀行マンだからこそできる、損せず、得するような
住宅ローンの契約方法を伝授していきたいと思います。

フラット35のメリット・デメリット

自営業の方は住宅ローンが通りにくいです。
だからこそ、
審査が通りやすい、『フラット35』で契約しがちです。
住宅金融支援機構のフラット35は確かにメリットもあります。

フラット35を契約するメリット
・銀行だと審査が通らない人でも審査が通りやすい
・固定金利なので、見通しが立てやすい
・大きい家・大きい金額を借りることができる

このようなメリットがあります。
デメリットとしては、

・固定金利と言っても、5年後10年後とかに金利が上がるシステムになっている
→どんどん毎月の返済額が高くなるor払っても払っても住宅ローンが終わらない
・団体信用生命保険は別口で加入しないといけない
→契約者に万が一のことがあって死んでしまった場合、その後住宅ローンの支払いをしなくてよくなる
団体信用生命保険の加入はフラット35では任意加入となっています。
だから病気持ちの人でも住宅ローンを契約することが可能となっていますが、
普通の人にとっては、心配事が増えるだけですから、大きなデメリットです。

しかもこのフラット35の団体信用生命保険は金額が高い!!
例えば、35年3500万円の住宅ローンをフラット35で契約した場合の
団体信用生命保険料は、総額で240万円です。

クルマ1台分ですね笑
最初の頃は毎年10万円を余分に負担する必要があるということです。

これがフラット35のメリット・デメリットです。
家を購入するための入り口として、
銀行の審査が通らないから・・・・という理由で
契約するのは『正解』です。

でもずっと固定金利だから・・・・
自営業だから・・・・
という安易な考えてフラット35を契約するのはヤメてください。

銀行にはもっと安い固定金利の住宅ローンがありますし、
自営業だからといって銀行の住宅ローンが
いつまでも契約できないわけではありません。

もう1度いいます!!
『フラット35は家を建てるための最初の1年間だけの為に利用するべし』

銀行の住宅ローンを正しく契約するコツ

ここからは、
銀行で住宅ローンを契約するコツを解説していきたいと思います。

・フラット35で現状借りている人
・これから家を購入しようと思って住宅ローンを申込みしようとしている人

はここからがとても重要です。
読むか読まないかでは、

人生に一度の大きな買い物
いや、自営業の方だったらあと何回か家を
買えることになるかもしれませんが、
『かなり得する話』となっています。

大前提として、覚えておいていただきたいのが、1つ
『あなたも住宅ローンを契約したいですが、目の前にいる銀行員もあなたに住宅ローンを契約してほしい』
ということです。

あなたはもちろん住宅ローンを契約したいですが、
目の前、窓口にいる銀行員の人もまた、
あなたに契約してほしいと思っています。
※ただし審査が通れば・・・・ですが。

銀行にも営業目標があり、
その中の1つが住宅ローン残高の増加です。
住宅ローンを契約してもらうという目標が支店ごとにあります。
なので、あなたが住宅ローンを契約してくれたら、
目標達成に一歩近づくわけなんです。
だからこそ、
『目の前にいる銀行員もあなたに住宅ローンを契約してほしい』
です。

この大前提を元に、
・金利交渉
・団体信用生命保険を手厚くする方法
を解説していきます。

住宅ローンは絶対に比較しないと損する!

フラット35以外、住宅ローンを契約するときは
比較しないと確実に損をすることになります。

『できれば1番最良の住宅ローンを契約したい』ですよね?

ということで、
比較対象としてもってこいなのが、
『住宅ローン一括審査』をしてくれる
このサイトです→

このサイトで
事前審査をした結果を片手に、
最寄りの金融機関にいくつか行ってみてください。

そうすると、皆さんに案内している金利とは違う金利であったり、
団体信用生命保険でも、
一般の死亡保障のみではなく、がん特約付き団信であったり、
7大疾病、8大疾病の団体信用生命保険までも
無料で加入することができます。

銀行で住宅ローンを契約する際には
比較することを絶対に忘れないでください。

おさらい

さて、これで自営業の方が住宅ローンを賢く契約する方法は以上となります。
もう1度まとめをさせてもらうと、

1、銀行の住宅ローンを契約することができるのかチェック
→簡単にチェックする場合は、
この一括審査を使うと、銀行に行く手間もなく便利

2、審査が通らなければフラット35で1年間しっかり返済する

3、1年後銀行の住宅ローンに乗り換える手続きをする

これだけで最終的に500万円は差が出てきます。
まずは、
自分が住宅ローンを契約することができるのか
チェックしてみてください。